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中国社区O2O第一人唐学斌:彩生活的对手不是物业公司,而是58同城!

专访之前,我跟唐学斌开了一个玩笑。我问他,去年你通过投票获得了中国社区O2O第一人的称号,不会是因为你们彩生活的员工比其他物业公司多吧?


唐学斌笑了,说:“最终票数超过20万,彩生活员工只有4万!”


半个月前,彩生活(HK01778)披露2015年业绩报告,去年全年营业收入8.276亿元人民币,同比上升112.6%;毛利4.545亿元,同比增长46.7%;毛利率同比则由79.6%跌至54.9%。


跟你们一样,我也关心这个国内首家上市物业管理公司的盈利能力是否在下降?为此,我跟晶报的地产主编胡春,前几天特意跑到广州沙河高尔夫球场,找到了业余爱好打高尔夫的彩生活CEO唐学斌,进行了一次深度访谈。


聊及最敏感的话题,即与万科物业的竞争关系,唐的回答让我获益匪浅。“传统物业公司喜欢跟我们比口碑,这就像诺基亚钟爱与苹果比通话质量一样,但关键是现在很多用户拿了苹果手机一辈子都不打电话了啊!彩生活没有那么多敌人,我们真正的对手是58同城!”


58同城的老板姚劲波是湖南益阳人,唐学斌恰好也是益阳人,这两个益阳人之间会展开怎样的较量?从彩生活的财报聊到彩生活的未来计划,来看看唐学斌是怎么说的吧~


1、毛利率下降的原因?


莫老爷:彩生活的整体毛利率从 79.6%下降到了54.9%,为什么?

唐学斌:主要是我们的盈利结构发生了变化。过去彩生活管理的社区绝大部分都是采用酬金制,这两年我们收购了一些物业公司,包干制管理的物业面积占比提升拉低了整体毛利率。比如开元国际,它总共管理的136个社区约有100个是包干制,这牵扯到两个多亿的收入。


莫老爷:未来你更看好包干制还是酬金制?

唐学斌:酬金制。国外成熟的物业市场基本都是采取酬金制,从长远来看,我们现在的楼都会老旧,那老旧了以后,原有的物业费还够么?另外,不同楼宇业主的要求也各不相同,所以必须要有调价机制。酬金制的调价机制,操作起来很简单,而包干制则担忧物业公司通过调价获取超额利润,各方操作起来非常麻烦。


2、彩生活今年的目标?


莫老爷:你曾说要实现业主0物业管理费,这件事执行得怎么样了?

唐学斌:这是一个误会,物业管理费是刚性支出,只会越来越高。但彩生活并不想在物业管理费上赚多少钱,社区平台的收益才是以后的盈利点。


去年我们有超过一万个家庭不用交物业费,今年要达到十万个家庭。并且,我还会给这些免物业费的家庭赠送很多优惠券和体验装,让羊毛出在猪身上。我们有一款理财产品叫彩富人生,类似于P2P,业主有闲钱存在银行里面,银行的利息大概2个点,买我们的彩富人生也是2个点,不同的是,买彩富人生你可以免掉物业费。


莫老爷:你们的规模已经达到了3.221亿,爆发式增长的速度还能不能坚持?彩生活在规模方面的计划。

唐学斌:速度会慢慢降下来,因为彩生活去年已经达到3.221亿平方米,这个规模相当于整个香港建筑的总量。我们今年的目标是再增长1亿平方米,到2020年是10亿平方米,相当于要管两个广州的面积。从社区O2O的角度来讲,过去我们做的一切都是在打基础、探索,今年我们会把平台的流量价值逐步体现出来。


莫老爷:去年物业管理费的占比?今年的收入结构会发生什么变化?

唐学斌:彩生活去年服务了约三百万个家庭,收入3个亿。相当于我们为每一个家庭365天24小时站岗放哨保证安全,管理设施设备,平均一个家庭一年只赚一百块钱,这是非常薄利的。平台方面,每个家庭也只收了三四十块钱。2016年我们的收入结构会发生巨大的变化,我们的增值服务利润会占到一半,目前我们增值服务能占到整个利润的三分之一。


莫老爷:彩生活未来主要通过增值服务赚钱,而非基础服务?

唐学斌:物业管理不是一个暴利的行业,但社区O2O是一座金矿。物管利润想从100块涨到400块是不可能的,但平台增值服务的利润却可以从40块变成400块的。今年我要把彩富人生和彩住宅作为双引擎去驱动社区O2O落地,业主现在可以在我们的平台上做很多事,比如找钟点工、找维修、出租房子、二手房交易、旅游等等。


莫老爷:平台的收益有多大的想象空间?

唐学斌:说实话,我现在也不知道社区O2O能够做多大。但是你可以想象一下,假设彩生活2020年做到了10亿平方米,就是一千万个家庭、三千万到四千万人口,这个规模相当于一整个韩国的规模。这么大的基数,老百姓在这里生活,吃穿住用,全都通过社区O2O足不出户实现。


莫老爷:过去你们并购扩张,因为别人还没有往这个方向走,所以成本低。今年你们再玩兼并,成本会有压力吗?

唐学斌:我们很快就不用去并购了,现在的规模基本上已经达到了我们做社区O2O平台的流量。去年之所以表现得有些激进,正是因为平台需要海量用户,没有规模就做不成有价值的平台。


莫老爷:会把平台开放让别的物业公司也参与进来吗?

唐学斌:当然会,这会让我们获得更多利润。我们的平台已经孵化出了E维修,马上还会有E家洁、E安全等等,这些业务会先深入到彩生活的家庭里面去,再从彩生活的社区走向彩生活周围的社区。万科的第五食堂现在就在跟E维修谈合作。


莫老爷:为什么风投现在都坚决不投社区O2O?

唐学斌:因为太多的O2O两头都是空的,两头都要烧钱,这边供应商你要给补贴,那边消费者你也要给补贴,补贴完了后还挂了一个名字“得屌丝者得天下”。实际上屌丝是“没有良心的”(唐总说这是个笑话),屌丝是今天谁给他便宜他就用谁的,明天不给他就跑了,没有什么忠诚度。这种模式和彩生活的平台是完全不一样的!


3、业主口碑问题为何还没有解决?


莫老爷:上市两年,彩生活最大的困扰还是业主口碑,在客户体验方面,你采取了哪些重大措施?效果?

唐学斌:彩生活的扩张方式是收购兼并,在这个过程中必然会导致物业公司水平参差不齐的结果。总体来说,我们去年的满意度还是有大幅提升的,在大的行业里排行第6位。所以去年我们的社区收缴率也大大提高,2015年集团经营性净现金流达到了2.387亿。我们最近把海底捞的运营总监也挖过来了,他会把海底捞核心的服务意识逐渐导入彩生活的日常生活中去。


莫老爷:业主满意度在社区O2O中起到什么作用?

唐学斌:如果没有好的满意度,业主不会享受你其它的服务。


莫老爷:为什么有些同行对彩生活也很反感?

唐学斌:彩生活其实也是屌丝,屌丝做成了别人认为不可能的事,大佬的心态就不太平和了。他们很气愤,你的服务没有我们好,凭什么你的规模反而变成了最大?有这些想法的人完全是把业主都当傻子了,如果我们真的那么不好,还会有这么多社区用彩生活吗?我们的性价比是最高的,我们是第一个免掉业主物业费的。


当你做了一些差异化竞争,侵害到某些企业和个人利益的时候,就容易树敌。06年前我们提出零物业费,他们说不可能,后来我们说物业公司要上市,他们又说是笑话。现在不可能的都落地了,还被不少同行效仿。


4、与万科物业的竞争关系?


莫老爷:万科物业最近在广州收购了很多大型存量小区,愿意评价同行吗?

唐学斌:我个人不太习惯去评价同行,重在交流学习,更乐意学习对方的长处,取经。万科物业现在市场化,它在管理方面有多年的沉淀,在承接物业方面占了一定优势,这值得我们学习。但他进入市场就将面临地产补贴消失的问题,所以他也必须探索新路子、新模式。


如果万科不转型像彩生活一样做社区O2O,我们是不存在竞争关系的。如果它未来要借鉴彩生活,那他可能也无法规避“业主口碑”、规模发展等问题。


莫老爷:“睿服务”发展下去会变成和彩生活一样的模式?

唐学斌:不能说万科会变成和彩生活一样的模式。而是任何一家物业企业,只要做O2O,大家都会变得差不多。Facebook跟微信有什么不一样吗?滴滴和优步也是,方式大都雷同。


莫老爷:但是现在大家还是觉得万科物业会比彩生活有质量。

唐学斌:我也认为万科的基础物业管理服务是很好的,我参观过很多万科的房子,他的安全管理是一流水平的。但我说句心里话,横看成岭侧成峰,远近高低各不同,关键还是角度。就像诺基亚钟爱与苹果比通话质量,强调自己是全球通,但现在已经有很多用户拿了苹果手机一辈子都不打电话了啊!彩生活走的路是顺应时代发展趋势的。


莫老爷:如果万科物业不是彩生活的对手,那谁才是?

唐学斌:我以前说过一句话,独行快,众行远。彩生活和万科是同行者,也存在一定程度的竞争关系,但他们依旧拥有各自的核心优势。如果单从社区O2O来看的话,58同城会是彩生活未来业务开展的重要竞争对手和研究对象。


彩生活跟58同城本质上是一样的,58也做社区O2O,我们是社区它是城区,但城不也是个区吗?欧洲的一个城可能就等于广州一个社区的人口和规模。58是围绕精准目标群体,通过互联网平台,整合上下游资源提供服务的模式,这跟我们很像。


莫老爷:2015年你获得了社区O2O第一人的称号,据说有大佬不服,有没有个人感想?

唐学斌:第一,从行业来说,彩生活还是一个后起的“屌丝”企业,我自己也没想到会落在我头上。第二,投票结果是20多万票,彩生活大概有4万多员工,剩下支持我的16万人我同样也非常感谢他们。


5、推倒围墙对物业管理行业的影响。


莫老爷:新政说要推倒围墙,你们会不会失业?

唐学斌:先进国家基本上都是推倒的,我也希望能够推倒,因为这对彩生活来说是好事。第一,无论推不推倒,老百姓对生活都有安全需求,他们每天上上下下的电梯都需要被养护,这些起码的服务不会发生根本的变化。


第二,广州也有很多建筑是街区式的,越是繁华的地方围合式的建筑越少,但街区式的建筑就没有物业管理了吗?当然不是!有没有围墙和有没有物业管理是不同的概念!


第三,很多人认为打开围墙后会给物业管理增加成本,你本来是一个社区配一个保安,现在变成每幢楼都要配一个保安。但那是传统物业公司行为,对彩生活而言,我们是基于互联网技术,基于安全体系,基于智能化、智慧化设备的,增加的不是保安数量,而是设备数量,设备的成本比劳动力的成本便宜太多了。彩生活是比传统物业公司占便宜的。


莫老爷:专家说广州今年的房价会跌,给刚需一些指导意见。

唐学斌:不管广州的房子多贵,只要你想在广州扎根,你就还是得买房子,要不然你永远都没有归属感。现在很多人说房产的金融化会让房产崩盘,但中国的房产早就金融化了。(完)