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地产转型潮来临 彩生活住宅成行业典范

自2014年下半年以来,二、三线城市房地产行业的持续走低,房地产行业的整体低迷已让众多房产大佬们坐立不安。如何突破瓶颈,完成地产行业的战略转型也成为大众关注的焦点。


2014年6月,花样年率先分拆物管业务,彩生活服务集团【HK01778】作为“中国社区服务第一股”登陆资本市场。随后,中海物业、中奥到家、绿城服务等纷纷效仿彩生活进入香港股票市场,更有包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、天骄股份在内的5家内地物业企业挂牌新三板。截至目前,还有许多物业服务公司计划排队上市。这一盛况的背后无疑透露了地产转型潮已然到来,彩生活模式已成行业范本。


2016年3月3日,彩生活披露2015全年业绩报告。报告显示,2015年彩生活营业收入8.276亿元人民币(下同),同比上升112.6%;毛利4.545亿元,同比增长46.7%。相对房地产30%左右的毛利率,彩生活已实现了发展性超越。


宏观背景:房产商转型呈大势所趋


纵观当前,整个房地产行业在经历黄金时代跑马圈地的快速发展后,进入了白银时代。未来房地产行业将出现新的竞争形势和发展趋势。为了在行业竞争中取得优势,房产商必须深入拓展其业务,优化结构,提供更加全面、优质的服务。


“一个地产类企业要在地产白银时代生存下来,以下的转变是不得不思考和面对的:从高周转到轻资产,从追求规模到追求利润率,从跑马圈地到深入拓展项目,从单纯的盖楼卖房子到提供多元化的长期服务。”彩生活服务集团CEO唐学斌认为,转型不仅要看自身,更重要的是要有横向和纵向对比后的长远可持续发展战略。


以万科、万达、恒大、保利为代表的一线房企为例,去年几大地产商几乎全面铺开战略转型,在金融领域,扩张版图、地产多元化和互联网思维上深入着手,变更企业组织架构,与互联网企业、硬件商企业和其他地产相关企业进行战略合作,建立新的利润增长点,强化他们的竞争优势。在市场低谷时期这些房企扩大规模,利用市场低谷期洗牌市场,销售业绩逆势增长。


而以世茂、远洋、绿城、新城、招商、中南等为代表的二线房企则积极拓深业务链,在企业多元化和盈利新模式上进行探索,寻求企业发展与利润率的增长。


华业、宜华为代表的小微房企探索差异化生存与发展路径,专注于更加精细化的市场,以求在夹缝中谋求生存空间。


某房地产研究机构研究员表示,在大转型的宏观背景下,房地产企业的发展转型不外乎以下三点:一是产业转型,二是引入互联网+,三是跨界整合。


如何解释这三点?唐学斌认为:从根本上说,白银时代的本质是地产业从卖方市场转为了买方市场。在互联网思维盛行,互联网行业开始跑马圈地的时代,地产业加入了互联网改变生活的滚滚洪流。它要求地产业更加注重人的体验,以人为本,运用互联网的优势来联接客户与企业,提供全方位的服务。它要求地产业实现资源的重新整合,提高效率降低成本,提供流量入口,产生更多的盈利想象空间。


微观:最具包容性的转型项目——彩生活住宅


彩生活住宅是什么?它是彩生活2015年6月,联合20余家金融机构、房地产商以及第三方企业共同推出“互联网+”时代的社区福利房项目。


据了解,该项目是从“准社区”开发商环节进入,一直连续到住房养老,打通整个产业链集群的“互联网+”时代的福利房,旨在解决城市青年买房难、养房难等问题。


资料显示,凡购买彩生活住宅的业主,如购房款为100万元,除获得房屋产权外,还将得到50万元彩之云社区O2O平台“饭票”,饭票可用于红星美凯龙、华润万家、淘宝、天猫、1号店、京东商城等线上购物、装修和买车等消费,适用范围涵盖衣、食、住、行、娱、购、游等多个方面。自此,商贸、房贷、社区服务等通过彩生活住宅整合一体,各项资金涌入社区,自然构成社区经济生态圈。


彩生活住宅利用关联销售模型打通社区经济各个环节,通过最开始的物业让利业主构建良好互动,逐步形成以彩生活平台为中心,覆盖多个领域产业的生态系统。如果能够按照该模型理想化推进,彩生活住宅不仅可以利好自身,还将撬动周边地价的升值,吸引更多经济圈的融合,是智慧社区生态圈项目的典型案例。


截至2015年底,彩生活住宅已在惠州、无锡、福州、长沙等24个城市落地,反响良好。日前,彩生活住宅已经升级至定制服务的4.0版,预计2016年将达到5000套。


展望:房地产转型的关键还在社区O2O


在地产业转型的过程中切入点是什么?又能解决什么问题扮演什么角色?


一是地产转型不是整个地产业都在进行的变革,还有大部分的地产企业聚焦资源、ROE和现金流,不愿意或者没有实力投入大量的时间和金钱去进行自我变革。在地产界变革成为趋势,不转型即不能适应时代发展的时代,这类地产企业终将被互联网大潮所淹没。所以,即使痛苦,要想生存,改革在所难免。


彩生活住宅就是一款为这类企业量身定制的低成本转型产品,它帮助地产企业降低转型付出,提高转型效率,节省试错成本,为业主提供全方位服务以及互联网金融上有着成功的经验和不可多得的优势。


二是住宅类地产转型的重点是社区服务。这也是大大小小的地产商使出浑身解数要达到的。社区服务的发展空间极大,从医疗到养老,从金融到教育,从消费到家政。社区服务的竞争对手是在每个细分的行业中的各个专业公司。


彩生活孵化了二十多家专业公司,分布于社区服务的各个细分领域。彩生活在社区服务方面挑战专业选手,变垂直分类的生活服务提供体系为内容多元化的社区服务提供平台。


三是社区服务的天然优势是离消费终端最近。因为这种近距离,社区服务能及时了解、反馈、定制和修正消费者需要的服务。截至2015年底,彩生活的物业管理面积达到3.221亿平方米,进驻国内165个城市以及新加坡,在管社区数量达到2001个,覆盖人口超过1000万。


未来,随着社区围墙的推倒,O2O覆盖人口会翻倍。目前彩生活正在强力坐实流量入口,社区O2O进入上升通道。另,彩生活引入大数据技术,降低物业成本的同时,足够的用户数据可有效指导社区服务方向。不可估量的社区商业市场里,拥有海量的优质客户资源,及时、精确的客户需求数据,这就是彩生活住宅背靠的彩生活拥有的财富。


因而,彩生活住宅在地产转型的大环境下,其产品模式具有超前性和全面性,以互联网金融的创新应用为入口,在存量增加的地产大环境下打下优质流量入口。把互联网和大数据作为技术手段,利用新型思维,链接线上线下的社区服务和增值服务,深耕社区,挖掘消费潜力,拥有巨大的商业价值。